Relatório de Consultoria Estratégica
Powered by VGV Hub · Grupo VGV
Royal Garden
Análise de Viabilidade e Go-to-Market
Tryade Incorporações · Vila Nova, Aracruz-ES
Visão Geral
Especificações técnicas, indicadores-chave e comparativo de diferenciais do empreendimento.
Torre Única
6 Pavimentos
Unidades
24 Apartamentos
Área Média
55 m²
Entrega
2028 (est.)
Comparativo de Diferenciais
| Item | Royal Garden | Ana e Júlio | High Tower | Recanto |
|---|---|---|---|---|
| Piso Porcelanato | ||||
| Rebaixamento de Gesso | ||||
| Fechadura Eletrônica | ||||
| Isolamento Acústico | ||||
| Metais 1ª Linha | ||||
| Piscina | ||||
| Academia | ||||
| Salão de Festas | ||||
| Brinquedoteca | ||||
| Coworking | ||||
| Espaço Gourmet | ||||
| Sauna |
Análise de Mercado
Demografia, economia e dinâmica do mercado imobiliário de Aracruz-ES.
População
103.363
Estimativa 2025
PIB
R$ 7,7 Bi
2023
PIB per capita
R$ 81,5 mil
Acima da média ES
IDHM
0,752
Alto
Investimentos Previstos 2023-2028
R$ 6,9 Bilhões
Porto da Imetame, ParkLogBR/ES, ZPE — Aracruz se consolida como polo industrial e logístico do Espírito Santo.
Distribuição de Renda
Geração de Empregos — CAGED
Mercado Imobiliário Local
R$ 700 Mi
VGV projetado até 2026
2.500+
Unidades em obras/lançamento
4.259
Empregos gerados (CAGED 2025)
Inteligência de Localização
Vila Nova — bairro em expansão com infraestrutura crescente e proximidade ao centro de Aracruz.
Aracruz, ES
Rua Ângelo Moro — Vila Nova
Educação
- FAACZ — 36+ anos de história
- Colégio Darwin — maior do ES
- SESI Aracruz
Comércio
- Shopping Oriundi
- Centro comercial — 5 min
- Supermercados e farmácias
Lazer & Esporte
- Clube da Orla (Coqueiral)
- Esporte Clube Aracruz
- Praias de Aracruz — 20 min
Público-Alvo e Personas
Perfis de compradores primários com análise de demanda e copy sugerida para campanhas.
Usuários Finais
70%
Investidores
30%
Concorrentes e Diagnóstico
Mapeamento competitivo, radar multidimensional e análise SWOT do empreendimento.
Tabela de Concorrentes
| Empreendimento | Área | Preço | R$/m² | Lazer | Status |
|---|---|---|---|---|---|
Royal Garden Tryade | 55 m² | R$ 375k | R$ 6.818 | Básico | Em estudo |
Ana e Júlio XIX — | 84 m² | R$ 499k | R$ 5.940 | Completo | Lançamento |
High Tower Grasselli | 72 m² | R$ 630k+ | R$ 8.750 | Premium | Lançamento |
Recanto do Vale Recanto | 52 m² | R$ 330k | R$ 6.346 | Básico | 90% vendido |
Health Living — | 48 m² | R$ 250k | R$ 5.208 | Básico | MCMV |
Radar Competitivo
Posicionamento Competitivo
O Royal Garden se posiciona com o melhor custo-benefício em acabamentos do segmento médio de Aracruz. Enquanto concorrentes como Ana e Júlio XIX e High Tower oferecem lazer completo, o Royal Garden compensa com acabamentos premium e ticket acessível.
O principal desafio é a ausência de áreas de lazer, que deve ser mitigada na comunicação enfatizando a proximidade com clubes e praias, além do diferencial de acabamento que elimina gastos com reforma.
Análise SWOT
Forças
- Acabamentos premium (porcelanato, gesso, fechadura eletrônica)
- Localização privilegiada — Vila Nova próxima ao centro
- Ticket acessível para o segmento médio (R$ 375k)
- Bairro novo, valorizado e com infraestrutura crescente
Fraquezas
- Ausência total de áreas de lazer (piscina, academia, salão)
- Incorporadora nova no mercado (fundada em 2025)
- Apenas 24 unidades — escala limitada
- Sem histórico de entregas anteriores
Oportunidades
- R$ 6,9 bi em investimentos até 2028 na região
- VGV local saltando de R$ 400 Mi para R$ 700 Mi
- Aracruz líder em geração de empregos no ES
- Déficit habitacional no segmento médio padrão
Ameaças
- Concorrentes com lazer completo (Ana e Júlio, High Tower)
- Recanto do Vale com preço inferior (R$ 330k)
- Possível saturação com 2.500+ unidades em obras
- Taxa Selic e restrições de crédito imobiliário
Engenharia de Produto
Planta inteligente, diferenciais de acabamento e estratégia de áreas comuns.
6 Pavimentos · 24 Unidades
Planta otimizada de 55 m² com acabamento premium
Acabamentos Premium
Todas as unidades entregues com piso porcelanato em todos os ambientes, rebaixamento de gesso com iluminação embutida, fechaduras eletrônicas, portas com isolamento acústico em borracha e metais sanitários de primeira linha. O comprador não precisa investir em reformas — o apartamento está pronto para morar.
Planta Inteligente — 55 m²
Apartamentos de 2 quartos com layout otimizado para máximo aproveitamento. Sala e cozinha integradas, varanda, banheiro social e área de serviço. Metragem ideal para casais jovens e pequenas famílias que buscam funcionalidade sem desperdício.
Estratégia de Áreas Comuns
Modelo minimalista focado em redução de custo condominial. Hall social, guarita e estacionamento. A ausência de lazer é compensada pela proximidade com Clube da Orla, praias e equipamentos urbanos do bairro.
Estratégia de Precificação
Preço de ancoragem, funil de fases e fluxo de pagamento estruturado.
Preço de Ancoragem
R$ 375.000
R$ 6.818/m² · Segmento Médio Padrão
Friends & Family
R$ 350.000
-6,7% · 6 unidades
Pré-Lançamento
R$ 365.000
-2,7% · 8 unidades
Lançamento
R$ 375.000
Tabela Base · 6 unidades
Tabela Cheia
R$ 395.000 — 410.000
+5 a +9% · 4 unidades
Fluxo de Pagamento
Sinal
Na assinatura do contrato
R$ 37.500
Durante Obra
Parcelas mensais até a entrega
R$ 75.000
Financiamento
Repasse bancário na entrega das chaves
R$ 262.500
Go-to-Market e Máquina de Vendas
Budget de mídia, trilhas de captação, KPIs e checklist de implementação.
Budget Mensal Sugerido
R$ 0
3 meses de campanha = R$ 30.000 total
Google Ads + Meta Ads — captação de novos leads
Retargeting de visitantes e leads quentes
Audiências similares + ZAP/VivaReal
R$ 45
CPL Meta
Custo por Lead
R$ 8.000
CPA Meta
Custo por Aquisição
12x
ROAS Esperado
Retorno sobre investimento
R$ 10.000
Budget Mensal
Investimento total/mês
Trilhas de Captação
Google Ads
Busca ativa: 'apartamento Aracruz', 'imóvel Vila Nova'
Meta Ads
Segmentação por renda, idade e interesse imobiliário
Portais Imobiliários
ZAP, VivaReal, ImovelWeb — presença orgânica
Influenciadores Locais
Parcerias com perfis de Aracruz e região
Marketing Local
Eventos, feirões, parcerias com corretores
Checklist de Implementação
Auditoria & Setup
- Auditoria de marca e materiais
- Setup de CRM e funil digital
- Criação de landing page
- Configuração de campanhas
Teaser & Pré-Lançamento
- Campanha teaser em redes sociais
- Captação de leads Friends & Family
- Evento exclusivo para corretores
- Parcerias com influenciadores locais
Lançamento & Aceleração
- Dia D — evento de lançamento
- Tráfego pago em escala total
- Remarketing e lookalike ativo
- Acompanhamento semanal de KPIs
Sprint Final & Otimização
- Otimização de campanhas por ROI
- Ações de urgência e escassez
- Relatório de performance
- Planejamento de fase 2
Resumo Executivo
Consolidado de Produto, Desafio e Solução com fontes de dados.
Produto
Edifício residencial de 6 andares com 24 apartamentos de 55 m² no bairro Vila Nova, Aracruz-ES. Acabamentos premium (porcelanato, gesso, fechadura eletrônica, isolamento acústico). VGV de R$ 9 milhões, ticket médio de R$ 375 mil. Segmento médio padrão voltado para casais jovens e investidores.
Desafio
Incorporadora nova no mercado (Tryade, fundada em 2025) sem histórico de entregas. Ausência de áreas de lazer em um mercado onde concorrentes oferecem piscina, academia e salão de festas. Necessidade de construir credibilidade e justificar o preço premium dos acabamentos.
Solução
Posicionar o Royal Garden como 'pronto para morar' — eliminando custos de reforma. Explorar o ciclo econômico favorável de Aracruz (R$ 6,9 bi em investimentos). Campanha digital focada com budget de R$ 30 mil em 3 meses, funil de preços em 4 fases e parcerias com corretores locais.